随着城镇化进程的不断加快，越来越多的农民搬进了宽敞明亮的楼房。“物业”这样一个原来专属于城市的居住保障服务，如今在农村社区管理中同样发挥着重要作用。

在小城镇安置房小区中，由街镇自行成立物业公司对其进行物业管理的占大部分，其次是聘请本区县内的物业公司，而深耕城市多年、具有丰富管理经验和较高资质的城市物业管理公司进入农村社区的却寥寥无几。

现象

随着城镇化进程的不断加快，越来越多的农民搬进了宽敞明亮的楼房。“物业”这样一个原来专属于城市的居住保障服务，如今在农村社区管理中同样发挥着重要作用。

《天津市社区物业管理办法》《天津市示范小城镇安置房管理办法》中均规定，示范小城镇安置房小区物业管理模式由乡镇政府（街道办事处）确定。乡镇政府（街道办事处）可以选聘物业服务企业或者自行成立管理服务单位对示范小城镇安置小区保洁服务、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等进行日常管理服务。采访中，记者发现，在小城镇安置房小区中，由街镇自行成立物业公司对其进行物业管理的占大部分，其次是聘请本区县内的物业公司，而深耕城市多年、具有丰富管理经验和较高资质的城市物业管理公司进入农村社区的却寥寥无几。

“自管”模式很普遍

     日前，记者来到宝坻区周良庄镇水苑社区，只见小区入口处，2名保安正在岗亭内值班。见记者驱车驶入，他们拦下，详细询问并登记后才予以放行。

进入小区，记者留意到，人行道上每隔一段距离就安有监控设施，据小区物业管理人员赵学磊介绍，整个小区共安装了37个高清摄像头，目前全部投入使用。

“ 这些‘眼睛’可帮上不少忙。不久前，庭院灯的灯杆被车撞断了，根据监控录像，很快就找到了撞坏灯杆的车辆。”赵学磊对记者说。

除了遍布四处的监控探头还有不时穿行于村间的巡逻保安，此外，干净、整洁是水苑社区给人的又一印象。每户的家门口都摆着一个自制垃圾桶，物业公司的保洁员陈炳团正顺着村路打扫，将垃圾倒入垃圾车。

“我们不仅住上了楼房，小区里还24小时有保安巡逻，有专门的保洁人员给做卫生，跟城里人的小区没啥两样。”村民赵大爷喜滋滋地说。

周良水苑小区是宝坻区周良庄镇的还迁小区，小区由十个村组建，涉及户数2296户，人口7800人。目前，10个村已全部入住。

据介绍，村民入住后，镇里成立了“物业公司”，采取“自管”模式，主要承担村里房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等基础物业管理服务，在公司上班的共有57名员工，其中有50个人都是还迁村的村民，他们被分成不同的小组，各司其职，共同负责村里社区的管理和村民生活服务。

     当然，物业管理的初始阶段，也不是一帆风顺。一开始，很多村民不习惯。赵大爷是最早搬入新社区的几户村民之一，他说：“自己住的地方，自己说了不算，还得听物业的，一开始，浑身不自在。”

随着时间推移，住进社区的农民发现，物业管理给他们带来了实实在在的好处，有全天候的保安负责维护治安，有统一的保洁员负责维护环境卫生，有专业的维修工负责小区日常服务，比起原来散居，确实方便多了，安全多了。“现在我们已经养成了有麻烦找物业的习惯，小区里要是没有物业给操心、收拾，那才更不自在。”村民们有感而发。

小区环境得到了有效管理，村民也不用承担物业费用。“周良庄按照国家补贴政策，将拆迁的村民补偿款按每人1.5万元资金作为专户集中管理，所产生的利息支付每平方米三毛八的物业费。村民不用再另掏钱，取暖费也从这里出。”赵学磊告诉记者。

随后，记者又走访了静海、西青、北辰等区县，发现在村民的还迁小区中，这种自建物业公司进行管理的模式很普遍。

自建物业公司还需更专业

     采访中，记者发现，较为普遍的“自管”模式也凸显出了一些问题。

经费不足。物业服务行业作为微利行业，流动资金一般有限。而社区中设施修建、人员工资都需要不少的费用。物业费在城市收缴都是难题，更不要说是农村，长期以来，农民没有“花钱买服务”的习惯，因此各镇、各村需要根据自己的实际情况，如同周良庄这样，探索出符合自身情况的模式，解决经费问题。

管理人员专业知识缺乏。大部分在还迁小区物业工作的都是当地村民，除了电工、电梯安全员等技术人员和管理人员必须经过培训才能上岗外，在其他岗位工作的村民有的直接上岗。有些社区即使是开展了培训和宣传，使工作人员具备一些物业管理知识，但毕竟没有接受系统的培训和专业的考核，因此。随着物业管理工作的深入，也暴露出一些问题。

日前，记者在西青区中北镇一个还迁小区看到，每个楼栋都安装了防盗门，按道理村民需要刷卡才能进入，但记者发现有些防盗门被几个砖头挡着，大敞四开的，记者不解，便询问正在做卫生的大姐。她说：“现在正好是我们做卫生的时间，拿着卡刷来刷去的很不方便，所以我就用砖头把门挡上了。”从记者早上九点到这个小区到下午一点离开，这个门一直是开着的。

“农民从平房搬进楼房，生活环境舒适了，可农村社区的管理也出现了新问题。物业不仅对于村民来说是需要适应，对于这些自建公司的管理者和工作人员来说也需要适应、需要转变观念，为村民提供更加专业的物业服务。”宝坻区房管局物业办主任霍立明对记者说。

    价格成城市物业进乡村最大障碍

      物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各级别之间的主要区别在于注册资本、物业管理专业人员，以及相关专业类的专职管理和技术人员力量、经营管理类型等。

在津郊，也有少部分还迁小区是由选聘的物业公司管理。但记者发现，这些物业公司大多都是各区县内的，基本具有的是三级资质。进驻还迁小区后，这些公司也“入乡随俗”采取了有别于城区小区的管理方式。

蓟县新城就采取了这样的模式，据介绍，通过对县内外居民小区物业管理情况以及物业公司的资质和服务等级、收费标准等内容进行调研，确定三级资质的物业公司，提供二级服务标准，实行政府主导、市场化运作。目前已选聘县内有资质、有经验的万事兴物业和蓟县房管局德融物业两家公司进驻管理，为搬迁村民提供“保姆式”服务。

这两家物业公司针对还迁小区的具体情况，积极搭建就业平台，发布招工信息，提供了保安、保洁、维修、电梯管理员等十多个工种、确保有就业愿望的村民实现就业。

不管是自建还是聘请本区县的物业，这些都是各区县的物业经营，市区的物业公司在城市小区深耕多年，管理正规，又有着十分丰富的社区管理经验，这些公司为何鲜有涉足农村还迁小区？采访中，记者试图寻求答案。

“城市的物业公司大多都是一级和二级，级别高，收费也高，村民难以接受。”一位业内人士对记者说，“此外，镇、村自己成立物业公司，解决了本镇、本村人的就业问题，物业工作人员熟门熟路，也方便村民间的沟通、更好地开展工作。”他接着解释说。

      从每家每户“自扫门前雪”到“有事找物业”，村民经历了由不适应到逐渐适应的过程，在这个过程中，完全推行城市小区市场化的物业管理模式，的确不现实。

一些市内物业公司也表达了相同的观点：“我们不太愿意做农村小区物业，症结之一就是物业费的定价，高了，村民不接受，收不上来，太低了，那就只能赔钱赚吆喝，服务质量也上不去，所以城市的物业公司很少涉足农村。”

就目前的情形看，城市里专业化的物业公司进入农村还存在很多障碍，但是随着农村城镇化速度的加快，业主对小区环境、配套设施、物业服务质量的要求会越来越高，这就需要农村物业管理学习借鉴城市物业管理经验，注重物业管理城乡结合，物业公司从业人员也需要借助多种渠道、多种形式提高自身物业管理服务水平，特别是要对物业管理法规、相关政策、服务标准、岗位技能等进行全面学习和提高，以满足农村物业管理工作需要，使农村物业管理向专业化、规模化方向发展。