成本上涨物业侵占额外收益新利益纠纷何时休？
　　您家的物业费交了吗？近几年，物业公司和小区业主，关于物业费收缴的纠纷不断升级，业主为了维权，很多人采取了拖欠或者干脆不交的方法。而物业公司为了追讨物业费，也没少停电停水、停电梯。恼人的物业费，不断点燃业主和物业公司之间的火药桶。那么面对物业费难收的老话题，如今大中城市物业费收取情况有变化吗？物业公司和业主各自又遇到什么新问题？

　　上海是中国房地产市场历史最久、发展最快的城市之一，早在1980年，上海就改革了政府统一建设、统一分配的住房制度，实行多渠道集资、多层次建房。从此，商品房、房委会、物业这些词也逐渐走进了人们的视野，1995年，上海比起改革开放之初的1978年，房屋规模已经翻了一番，达到2.2亿平米，这时的物业公司已经有867家，管理着上海三分之一的房屋。18年之后，随着商品房市场的大潮，到2013年底，上海市城镇房屋由物业企业管理的既有建筑面积达到7.98亿平方米。据央视财经《第一时间》报道，物业公司约有2600家。平均每家物业公司要管理超过30万平米的房子，压力可想而知。那么这么多的房子，如今又有多少收到了物业费呢？记者随机走访了几家物业公司，发现这几家现状比较好，平均都超过了95%。

　　上海同涞物业管理有限公司董事翁国强对记者透露，他们管理的小区物业费收缴率可以做到96%左右。记者原本以为超过95%的数字会让物业大感开心，可是接下来的一番探查，却让我们发现了这个数字背后的些许无奈。在物业管理行业已经服务了20年的董德顺带着我们来到了公司管辖的一个售后公房小区。小区已有20年的房龄，看起来略显陈旧，小区道路也并不宽敞，但里面的绿化公共设施却非常齐全，物业还贴心地为一楼业主设置了专用的晾衣架，由于大多数住户都是老年人，小区还设有专门的老年活动室。董德顺告诉记者，像这样的售后公房既赚不到钱又难管理，首先房子比较旧，容易出现问题，其次售后公房的物业费是按户收取的，每户每月大概只收26元，远远低于商品房。上海市物业管理行业协会的秘书长徐玉彪告诉记者，目前整个上海物业平均收缴率为74%。之所以整个收缴率没有我们遇到的几家物业公司反映的那么高，主要是一些郊区的动迁房和早期的商品房由于居民收入不高，消费意识不强，在收缴上形成了一些障碍。

　　从上海各区县房管部门掌握的情况来看，从2012年到现在，上海物业服务企业主动退出管理的小区约有220个。一些物业企业还陷入“亏损——降低成本——服务质量下降——居民不满——物业费调价难——亏损”的怪圈。上海同涞物业管理有限公司董事翁国强相当无奈。他表示公司现在所在的这个物业是住宅物业，它的管理费2块1毛8，也不算很低，但是它全年的收入100%收缴才100多万，而成本支出已经要达到180万。记者采访的当天，上海的最低工资标准调整到了1820元。物业公司又开始叫苦连天。面对经营上的压力，物业公司开始绞尽脑汁，想尽办法节流开源。同涞物业公司的翁国强告诉记者，现在光依靠物业费来维持公司根本不可能，他们开始在公共收益和增值服务上动起了脑筋。在小区里利用公共设施做一些广告，通过来挖掘停车的资源来增加一些收入。物业求生存的另一种方法就是涨物业费，但这也是最难的办法，受访的物业公司普遍期待物业费形成一个符合市场规律的收费机制。

成本上升老房子物业最头疼
　　上海的物业公司向我们大吐苦水，记者在北京的采访也遇到了类似的情况。据央视财经《第一时间》报道，目前，业主和物业存在纠纷的主要是2005年前后建成的房子，这些房子的物业费在一到两块钱，即使是全部业主都缴纳物业费，这类物业公司也表示很难经营。在北京南二环的一个高档小区，2008年建设完成开始入住，当时的物业费是每平方米两块九。这个社区一共有671户，2013年只有3户没有缴纳物业费。根据这个小区物业公司提供的数据，2013年他们共收缴物业费614.99万元，可是总支出达762.86万元，亏损将近150万。记者随机来到的另一个社区位于北京东三环潘家园附近，这个小区2000年建成入住，物业费每平方米一块五毛八，社区业委会提供的资料显示，小区物业费收缴率在97%左右，假如每年全部收齐会有102万元左右，平均每月8.5万元，现在人力成本上升很快，保洁、保安、物业人员的工资就占了大约70%的支出。此外，还要对电梯、水泵等设施设备进行日常维护；无奈之下，只有裁人。物业公司向我们算成本账，垃圾清运费现在一般定在30元，但实际需要80元才能买到清运服务，还有水费从2.3元/吨上涨到4元/吨，电费是商业用电，每度就要一元钱。此外，2000年800元可以招聘到30岁以下退伍军人作保安，可是目前2200-2600元只能招聘到50岁以上人员。类似的问题让他们感到头疼。

　　物业侵占额外收益和业主产生新矛盾

　　在采访中，我们得知，北京的物业费矛盾主要存在于经适房和10年左右的普通商品住宅，有的社区至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格：0.55元/平方米的标准，而仅以保洁员月工资为例，已由当年460元上调至现在北京市最低工资标准计算的2500元。面对物业服务收费与成本的倒挂，不少物业公司想办法开源节流，也因此和业主产生新的利益矛盾。记者发现，为了缓解压力，有的小区甚至把地下室腾出来作为库房出租，还把社区的电灯全部改为节能灯。不少物业公司为了把经营损失捞回来，在停车收费、出租地下室、广告收益上打起了主意。但是这些收益原则上应该属于全体业主所有，只有经过三分之二以上业主同意才可以取得。事实上有很多物业公司在没有通知业主的情况下，侵占了这部分受益。这也是近几年物业纠纷出现的新矛盾。当然也有一些小区的业主意识到物业矛盾的加剧，开始坐下来和物业公司谈价钱。西城区朱雀门小区业主黄强介绍，他们在成立业委会后，经过70%以上业主赞成投票，主动上涨了物业费。他们小区也在成立业委会当年取得了北京市最优美的小区、首都园林式的绿化单位的称号。