深圳近3500个小区，而业主大会、业主委员会成立率仅有40%，而且大多数业委会运作处于不规范、不健全状态，业主大会、业主委员会不具有独立法人主体地位，权责利不统一，难以保障业主合法权益，这也在一定程度上导致近些年小区物业矛盾纠纷频发。深圳拟通过立法确立业主委员会、业主大会地位，规范物业管理主体行为，化解日益紧张的物业管理纠纷。据了解，目前《深圳经济特区物业管理条例》修订工作已列入市人大立法预备计划。


　　为何近些年小区物业管理矛盾纠纷频发，纠纷集中在哪些方面，深圳为何要通过立法确立业主大会，业主委员会地位？……市住建局日前向南方日报独家回应这些问题，并称还将在物业管理机制方面出台一系列措施，包括增加电子投票方式、增设担任业委会委员的条件、设立物业信息公开制度等。


　　此外，市住建局还透露，针对目前物业服务价格调整机制与服务成本变动严重脱节等情况，该局正在与市发改委、市物业管理协会推动改革完善物业服务定价机制，争取年内能够推出新的物业服务动态定价机制。


　　目前业委会运作依赖人而非制度


　　小区物业管理相关矛盾纠纷近些年在深圳频发。据市住建局相关负责人介绍，这些纠纷矛盾主要集中在业委会运作、服务质量、业主大会会议、物管移交、停车场管理、收费等方面。


　　而导致矛盾纠纷的原因有多方面。


　　首先是物业管理基本制度设计存在缺陷，体系不健全，“这也是矛盾纠纷出现的最本质的原因”。主要体现在主管部门对物业服务企业动态监管制度还不健全；业主大会、业主委员会的运作不规范，“业委会有效的运作还是依赖于业委会主任的人格魅力，缺乏制度的有力保障”；建设单位将遗留问题转嫁给物业服务企业；物业服务企业无偿承担了过多的社会责任。


　　其次是政府公共管理协调机制问题。据统计，过去3年发生在深圳住宅区内的业主矛盾纠纷案件中，60%以上的案件已不仅仅是物业管理的诉求，而是涉及产权、治安、噪音、城市管理、违建、装修、特种设备、社会治理、水电等多个领域，涉及规土、公安、环保、城管、市场监管、社工、水电等多个部门。“此类诉求往往存在职能不清，甚至相互推诿的情况，使得群众长期奔走于过个部门之间信访，却始终得不到明确回复，问题一直不能得到解决，因此被动进入了缠访、媒体披露的怪圈，也在一定程度上折损了政府的公信力。”


　　再者，部分物业服务企业尚未形成市场经营理念，缺乏物业服务意识和守法意识，进而引致物业管理纠纷，“当前比较突出的问题表现为少数物业服务企业缺乏行业自律意识，有的甚至不惜以牺牲小区正常生活秩序为代价，实现企业利益最大化，严重者表现为操纵和不积极配合业主大会筹备工作、强占或巧取项目管理权、暴力催缴物业服务费等等，这类情形已成为引发社区物业管理纠纷的最主要诱因。”


　　此外，物业监管工作强度和人员配置严重脱节、工作经费严重不足、社会舆论在一定程度的偏差、业主公共契约意识、法律意识淡薄等，都是小区物业管理矛盾纠纷频发的原因。


　　业主组织遭遇“法律地位”尴尬


　　在深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫看来，解决当前物业管理存在的矛盾纠纷等一系列问题，最核心、最重要的就是解决业主大会、业主委员会的法人资格问题。“一方面业主大会、业主委员会没有法人地位、没有民事行为能力，与物业公司是不对等的；另一方面，他又有很多权益，但在物业实践管理中，他只能当原告，不能当被告，因为他成为被告后，如果败诉，没有民事行为地位，无法履行法院判决。这个法律地位、市场主体的问题不解决，物业管理始终存在问题。”


　　“一直以来，业主大会成立难、召开难、表决难。普遍式参与、直接民主的制度设计与业主自治意识欠缺的矛盾非常突出，这直接导致业主大会、业主委员会有效决策难以形成，效率低下。”市住建局相关负责人也表示，由于业主大会不具有独立法人主体地位，权责利不统一，业主委员会的市场主体发育不良，这一角色导致权责利分离，业主大会、业主委员会运作难以规范，也无有效的制约机制和救济措施。而业主大会、业主委员会运作不规范，使得业主合法权益难有保障，也导致物业管理矛盾纠纷层出不穷。在2012年的物业管理纠纷信访投诉中，其中涉及业主大会运作、业委员会选举因素而引起的信访投诉达674件，占比达32.1%。


　　深圳将通过立法方式确定业主组织法律地位，目前《深圳经济特区物业管理条例》修订工作已列入市人大立法预备计划，市住建局表示将会同市人大加快推动条例修订。


　　上述负责人表示，业主组织在物业管理活动中有了平等法律主体地位后，对于规范物业管理主体行为，维护各方正当利益有着重要意义，以及在有效化解日益紧张的物业管理方面的矛盾纠纷方面将起到一定的积极作用。


　　陈霭贫也认为，业主组织法律主体地位确立后，包括物业管理纠纷、一些业主对参加业委会组织没兴趣等问题在一定程度上都可以得到解决。


　　将增设担任业委会委员条件


　　记者了解到，除了通过立法确定业委会组织法律地位外，市住建局还将出台一系列配套措施解决物业管理目前存在的相关问题。投票难、表决难就一直制约着业主大会和业委会成立率和及时换届率的提高，也一直影响着业主大会的规范运作，这也是产生物业管理矛盾纠纷的一个主要原因。市住建局表示，将增加电子投票方式解决这一难题。


　　“选好业主委员会班子是确保业主委员会健康有效运作的关键。”该局将增设担任业委会委员的条件，从根本上提高业主委员会的专业能力与组织协调能力，在一定程度上消解或缓解业主与物业服务企业信息不对称的格局，“既有利于业主委员会更好地维护全体业主的合法权益，同时也有利于督促物业服务企业改善服务态度，提高服务水平。”


　　此外，将设立物业信息公开制度。以此促进业主参与物业管理。掌握了一定信息的业主，参与小区公共事务管理会更加有效。“信息公开使业主委员会处于全体业主的监督之下，对防止腐败有不可替代的作用。让业主充分行使其知情权，才能不断增强业主委员会的组织能力和业主的心理承受能力。”


　　动态定价或推高物管费


　　另据了解，目前市住建局正在与市发改委、市物业管理协会推动改革完善物业服务定价机制，争取年内能够推出新的物业服务动态定价机制。


　　对于为何要推出新的物业服务动态定价机制，市住建局相关负责人解释称，“物业服务价格调整机制与服务成本变动严重脱节。深圳前期物业实施政府指导价，但物业服务收费定价具有较强的延续性，前期物业服务价格确定后，后期要上调非常困难”，据介绍，根据2013年深圳开展的物业管理成本调查，2010年至2012年，深圳物业管理总收入年均增长率为6.93％，总成本年均增长率为8.64％，成本增长要高于收入的增长速度。2012年，深圳住宅物业管理收入平均为3.118元/月·㎡，而物业管理成本（含酬金和税金）的平均水平为3.359元/月·㎡。


　　上述负责人表示，近10年来，深圳居民消费指数提高1.25倍，职工年平均工资增长了1.95倍。然而物业服务收费标准近10年一直未能调整，物业服务收费与成本变动严重脱节，对劳动密集型的物业管理行业带来巨大的生存压力。


　　据介绍，实施物业服务动态定价机制后，物业服务费标准与服务质量、服务成本和居民消费价格指数（CPI）挂钩，物业管理服务费逐年按比例递增，或者与CPI指标或最低保护工资标准挂钩。


　　这是否会使得物业费升高呢？对此，上述负责人表示，前期的物管费、没有业委会的项目可能会有物业服务费上升的可能，“这需要与市民做些解释，毕竟合理的物业费才能有充分的物业服务。”此外，业主需意识到，如果物业服务企业以低价进来，所提供的物业服务满足不了广大业主的需求，需要重新替换物业服务企业，所花费的时间、人力、物力成本更大。如果能在初始阶段就正确提出相关需求，付出对等的价格，选择合适的物业公司，或许能够避免一些不必要的矛盾和纠纷。