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物业管理陷入恶性循环,该如何打破?

2015-6-15 9:43:23点击:

物业公司的服务与管理,关系到每家每户的利益,只要在城市里居住,就必然会同物业打交道。垃圾清理、管道维护、设备养护、停车管理、小区绿化、安全保卫等等,这些生活细节都不能脱离物业服务。但现实生活中,小区业主与物业公司的矛盾也时有发生。那么我县市民对于物业服务的满意程度如何,他们与物业相处的过程中又存在什么问题?

  调查:物业管理陷入怪圈

  近日,笔者走进了县城部分小区,随机采访了一些市民。“物业做得还马马虎虎。”“我们小区物业还好,我看他们每次扫地都扫得蛮仔细的,虽然是老小区,但保持得还算干净。”部分市民说,小区的物业服务虽然不是非常好,但也还算过得去。

  不过,也有一些市民表示对物业很不满意。“对物业肯定不满意的,特别是车辆停放太无序了。视频监控是装装样子的,没有一个是有用的。”“物业收费是积极的,有问题找他时,看也不来看。”“消防通道都被堵塞,这还叫管理吗?”

  在采访过程中笔者发现,不少市民因为对物业不满,因此,物业费也就不按时缴纳了。

  “我们小区经常被偷,治安管理混乱,说实话物业费我们不缴的,因为他们管理不善。但是治安管理跟上去了,我物业费还是要缴的。”“如果物业服务及时到位,我们是不会拖欠物业费的。”

  一边是居民指责物业服务不到位,拒绝缴纳物业费,另一边则是物业公司抱怨小区管理难以为继,矛盾日渐凸显。

  洁兰物业管理有限公司工作人员赵健告诉笔者,小区管理中普遍存在两个困扰,“一个是收费难,第二就是小区停车难。”对此,新兴物业管理有限公司经理王生才也有相同感触:“停车问题老小区都存在,此外小区公共绿地种菜问题也很难管理。虽然我们经常跟种菜的业主沟通,但他们并不买账。于是其它业主就会说,你这个事情不处理好,我们物业费就不缴。”

  不满物业管理质量,业主拒缴物业费,而收不到物业费的物业公司只能降低服务质量。“你不缴纳物业费,物业公司没钱用于日常维护,管理是混乱的。”天桥物业工作人员邰先生如是说。

  案例:自主管理不妨一试

  市民罗半家住东方丽苑,他告诉笔者,以前他们小区管道漏水、堵塞等现象经常发生。最严重的一次,他家积水有5公分深,多次辗转开发商和物业公司之间,就是得不到解决。

  罗半说,当时仅有70户业主的东方丽苑拥有保安5名,但治安环境管理却不到位。久而久之,东方丽苑陷入了一个恶性怪圈:因为物业服务差,业主拒绝物业公司涨价要求,于是物业服务更差,然后越来越多的业主开始拒缴物业费。2012年年底,由于物业费收取率低,长期亏损的物业公司决定撤出东方丽苑。

  2013年年初,东方丽苑陷入无人管理的尴尬境地,没有保洁,电梯坏了也无人修理……接连出现的问题让业主的生活陷入混乱。

  要保证业主正常的生活秩序,必须有人来管理。考虑到小区规模小,请物业公司管理成本又很高,业委会成员商量后决定自己来管理。在业主委员会牵头下,一个由7人组成的管理小组很快成立了。

  在评估了小区日常维护费用的基础上,业委会调整了收费标准,将原来平均3000元左右的物业费降到了2200元,并开始试运行。

  业委会参与管理后,就开始对小区里所有的管道进行清理,将业主反映的问题一一解决。一年下来业主反映良好,物业费到年终张榜公布的时候还有盈余。“节余的钱部分用在小区健身设施和停车位的增加上,大家都非常满意。”罗半说。

  自主管理两年多,目前物业费还多出近十万元,而对于多出的费用,业委会也有清晰的规划。“这部分资金将作为我们小区的维修基金,今后也会考虑再降低物业费。”东方丽苑业委会成员张根元解释道。

  过去脏乱差的小区,如今旧貌换新颜,在改善居住环境的同时,也提高了业主的积极性。原来拖欠物业费的现象不再,现在缴费通告一出来,物业费当月就收全了,而且都是业主主动去缴的。

  采访后记

  由此可见,物业费收缴率低,关键问题还是在于物业服务质量是否跟得上。东方丽苑业主委员会自主管理的模式,在我县也有多个小区进行过尝试,效果也都不错。这也给物业公司提了个醒:提升服务水平,提高业主满意度,才是解决物业管理矛盾的根本。其实,业主和物业是一个利益共同体,有了矛盾和问题,应该多商量、少对立,努力实现双赢。

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