《物业管理条例》实施三年，盘点物业小区乱象：监管不力、服务差，物业费难收，维修资金难启用……

　　自称员工开支难，物业撂挑“集体放假”，小区大门四敞大开，垃圾满天飞；业委会不满物业的服务，对物业下“整改意见书”，僵持中小区生乱象，电梯随便坐，五六户被盗；交物业费迟迟开不出发票，竟发现小区进驻的是“黑物业”，不但捆绑乱收费，小区管理也一团糟……小区物业那些事儿，大大小小，不时引发若干怨声。本报关于物业小区的系列报道，也引来全社会的普遍关注。

　　自从2011年《沈阳市物业管理条例》实施，三年来，一系列规范收效如何？解决小区各乱象，有啥行之有效的好办法吗？10月30日，记者对此进行了调查采访。

　　乱象1：社区、街道监管难

　　案例：川江教师新村社区居民一年前“炒了”不作为的物业公司，选举业委会成立自治小组，不料业委会却闹罢工，院门四敞大开，垃圾堆得满地，川江社区只能每天安排专人清理卫生……

　　问题：物业行政管理体制尚未理顺。从纵向管理看，街道和社区人力、财力、物力相对薄弱，难以保证监管到位；从横向管理看，各相关部门职责不清，协调配合还不顺畅。

　　建议：为此，市人大代表建议，应理顺市、区县（市）、街道、社区在物业管理中的权利义务关系，明确工作职责，并纳入考核考评体系；推进物业管理工作重心下移，不断完善街道、社区物业管理职能；针对业主大会成立率低、业委会运作不规范等问题，所在社区应做好对业主大会、业主委员会组建和选举工作的监督指导，对不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。

　　乱象2：物业服务资质差

　　案例：华泰新都B区居民曾反映，交了物业费却没有正规发票，到小区办一查才知，物业竟然是没有备案的“黑户”。居民不认可“黑物业”进驻小区，更不满物业捆绑收费、服务不到位的行为。物业称资质一直处在办理过程中。

　　问题：据相关数据统计，目前沈阳市共有849家物业服务企业，其中一级资质18家，二级资质49家，其余均为三级资质或暂定三级资质。物业企业服务和经营水平参差不齐，部分物业企业不作为、乱作为的情况时有发生，引发园区管理矛盾。此外，部分物业从业人员自身素质不高、业务技能较差，服务不规范、不到位，服务质量不过关。还有一些等级住宅区的物业企业轻服务、重收费，导致了物业费收缴率较低。

　　建议：市人大代表建议，加强物业行业监管力度，提升物业企业管理服务水平，是化解这一乱象的必要途径。建议各级行政主管部门逐步完善物业管理配套政策，细化各项管理指标，督促物业企业将服务资质、服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容对业主全面公开公示，督促物业企业做到守法经营。

　　此外，还建议通过建立严格的准入退出机制、物业行业信用档案、物业企业资质管理等制度，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利。同时应加大对管理水平低、服务不规范企业的清理整顿力度。

　　乱象3：

　　遗留问题引纠纷

　　案例：苏家屯河畔新城二期一些居民家中曾出现顶棚漏雨现象，居民找到物业要求维修，物业却称是开发商遗留问题，由于物业资金有限，物业公司的维修只能是修修补补。

　　问题：不少物业企业反映，开发建设遗留问题已成为影响物业管理工作开展的主要不利因素之一。

　　建议：市人大代表表示，要化解这一乱象，首先应对已建成的住宅小区的开发建设遗留问题全面普查，按照部门职责落实整改责任。还应加强对规划、房屋主体结构、配套设施等方面的竣工验收管理，严禁房地产开发企业随意变更规划，未达到交付使用条件的住宅区不得交付使用。更要做好开发建设企业与物业服务企业的交接工作，细化交接内容和交接责任规定，尽量避免产生新的开发建设遗留问题。

　　乱象4：

　　旧小区管理不规范

　　案例：鑫丰国际小区曾到处散乱垃圾，大门敞开随便进出，而小区这样的混乱是因为小区业委会运作不规范，先号召居民不交物业费，又私自解雇了原有物业公司，此后再聘用新的物业公司，不少业主对业委会的行为深表不解。

　　问题：目前，沈阳各老旧小区基本落实了管理责任，但就住宅物业管理和业委会建设仍存在不规范之处，如管理主体不明确、管理规定不完善、管理职责不到位等。部分业委会运作不规范，多表现为向物业企业索要钱物等，而当物业企业不能满足其要求时，便操作业主大会或煽动业主炒物业、换物业，扰乱园区的安宁，也扰乱物业管理市场的秩序。

　　建议：老旧住宅小区的管理，由政府“兜底”过渡的同时，已探索出“保障型”物业管理模式。市人大代表建议，有一定规模的老旧小区，依照程序，可通过业主大会选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务；对不具备条件的小区，可以按照社区民主自治的原则，由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，由企业提供服务并收取报酬，也可以由社区居委会组织社区退休、待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，开展“保障型”管理和服务。沈阳晚报、沈阳网记者 唐心萌

　　乱象5：维修资金启动难

　　案例：入住金帝家园小区11年，屋顶近年出现漏雨现象，墙皮脱落不说，房顶上还裂了一条缝，房顶下沉像要掉下来一样，业主不得不搬离房子。业主希望启动房屋维修资金彻底维修，但维修资金迟迟难启动。物业公司称，维修费用早已交给小区办，但启动的条件，一是所有业主都要缴纳维修资金，其次要得到园区2/3业主的同意。

　　问题：据《物权法》相关规定，使用住宅专项维修资金，需经占住房总面积2/3以上的业主和总人数2/3以上的业主同意签字。但在实际中，当维修项目只涉及小部分人的直接利益时，想要达到这“双2/3”是极其困难的，直接导致了房屋维修资金启动难，造成房屋共用部位得不到及时的维护维修。而目前，沈阳还没有统一的房屋维修资金管理机构，新出台的维修资金应急使用办法还需进一步完善应急使用机制。

　　建议：启动房屋维修资金难，已成为困扰很多物业小区的共性问题，为此，市人大代表建议，沈阳可借鉴天津等城市的经验，利用维修资金定期存款的增值收益建立房屋维修应急资金。在法律法规许可的范围内，或可用投资国债、定期存款等增值收益建立房屋维修应急资金，突破维修资金使用“双2/3”同意这一瓶颈问题。此外，可制定应急维修资金的使用办法和程序，以保证在漏电、漏水、公共部位和共用设施设备突发严重问题或故障的情况下，能够尽快得到维修。

　　法不厌细

　　才得居易

　　韩扑

　　其实，很多事情上，我们已经在一步一步地往前走，安居、安住的问题就是其中之一。

　　几十年前，过上“楼上楼下，电灯电话”的生活对于大部分人来说还是憧憬。中国人改善了住房难问题，基本上实现“居者有其屋”，只是近些年的事情。但是广厦千万间有了，大家的脸上都浮现出欢颜没？

　　实打实地说，欢颜是越来越多了，但虐心的事情也时常来我们脸上心头添几块“小云朵”，住高楼大厦，也没离开社会，开门就得跟物业打交道，就得跟邻居打交道，没有物业的、物业缺位的，更得跟种种未知因素打交道。人多之处利益集中，矛盾也就相应集中，如果没有个权威方给秉公处断，没个善意的第三方出来排雷、解扣，家事就会影响到大家出门去办公事，甚至影响这个社会齐心协力去办大事。

　　咋办？别急，发现问题，重视问题，解决问题，好的社会氛围、人际氛围、家庭氛围都是这么按部就班走过来的。物业管理问题出现的这几年，已经有居民、社区、立法机构、行政部门在重视了。

　　社区里的问题，可能细掰都不是啥“大事”，真拿上桌面还是各说各理，千丝万缕，剪不断理还乱，但千万不能快刀斩乱麻，现在的很多物业与业主的纠纷，正是粗暴裁断造成的遗留问题，谁吃亏了还没“说法”，心里都不舒服，都会演变为负能量。

　　规则的设计者和落实者，得有细心和耐心。依法治国的大环境之下，要建设好的社区环境，科学、明确、细致的相关法规条例是必不可少的软件要件。问题总是会有的，哪里的社区都不例外，正所谓法不厌细，一步一步，踏踏实实地为民做事，关注细节。细节上的强大，无形中就会使得很多问题得以水到渠成地完满解决。