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深圳特区物业管理条例修订暂缓

2015-3-10 8:57:01点击:

《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注,但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认,物管行业存在深层次问题,《条例》修订可能与《物权法》冲突,因此暂缓,还需继续深入调研。

  胶着的物管费涨价之争

  深圳登记物业企业近2000家,从业人员近30万,管理面积逾4亿多平方米,但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格,就包括市民关注的小区停车费和物管费。而深圳物管收费标准8年来未调整,一些物管企业连连叫苦。

  “这几年光人工成本就翻了近一倍,我们当然希望通过适当上调物管费来维持企业的正常运行,但这个愿景通常很难实现。”罗湖一家物管企业的负责人说,物管费不能合理上调,只能通过降低服务质量来规避亏损,比如减少安保和维修人员数量。

  福田一家物管企业负责人介绍,随着最低工资标准上调,保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元,涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例,清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%,如照500人计,每年仅人工成本增加就高达1300余万元,物业企业出现经营亏损在所难免。

  在维保成本方面,以深圳市物业管理有限公司为例,其服务的26个小区有24个楼龄超过15年,其中14个超过25年,公共设施设备老化,维保几率大大增加,相应成本费用也必将大幅度增加,但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时,消防安全等设备设施老化,功能受影响,没有足够经费维护更新,存在较大隐患。

  深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外,高层每月最高收费3.9元/m 2,多层每月最高收费1.3元/m 2。《条例》规定,实行物管收费调整,需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。

  “这项规定的门槛太高,直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人介绍,指导价原则上每两年应更新一次,每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价,但一直没下文。

  “自制定此条例以来,在实践中难以实现。”市人大代表韩金华分析,一方面因为部分老旧物业基本以出租居多,找不到真正的业主,成立业委会有难度;另一方面,很少有业主愿意增加物管费;此外,部分业委会强行要求物管费降价,很多企业为了不丢失阵地只能违心接受,而找其他机会降低损失。

  市住建局正在进一步调研

  去年深圳“两会”期间,韩金华等人大代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》,建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制,保证物业服务企业能正常生存和发展。

  对此议案的办理,市人大城建环资工委透露,已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系,督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现,物业管理各项法规制度的完善,应区分大小主次、轻重缓急来进行,特别是一些急用的制度,能够通过制定规章来解决的,不必通过修改特区法规的途径来解决。

  市人大城建环资工委介绍,物管行业存在一些深层次问题,比如业主大会的召开程序、表决程序等问题,涉及问题比较复杂,且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定,需要进一步调研。鉴于这些情况,《条例》修订暂缓,还要继续深入调研。目前,市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》

  另外,物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区,也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中,包括大量违建,因无法办理产权登记,无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委办公厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议,市人大对此已初步调研,拟进一步研究论证,于《条例》修订时一并考虑。

  物管行业危机

  深圳登记物业企业近2000家,从业人员近30万,管理面积逾4亿多m 2,但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。

  随着最低工资标准上调,物管业人工成本大增。以一个中型物业服务企业为例,清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%,如按500人计,每年仅人工成本增加高达1300余万元,出现亏损在所难免。

  特区物管条例规定,实行物管收费调整,需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。物管企业认为这项规定门槛太高,直接导致物管费上调难。

  多方说法

  物管维权者范国振:

  管理费多年未调企业确实压力大

  深圳维权名人、南天一花园业委会主任范国振表示,近几年来物价、人工费确实上涨,物管费收取标准几乎十多年没调整,不少企业遇到严重经济压力,目前要提高物管费,必须通过业主大会表决,还要请第三方会计事务所对住宅区的物业收支账目进行财务审计,这两关都不容易通过。许多业主又缺乏正确的消费观,错误地认为物管费越低越好,忘记了一分价钱一分货的市场法则。

  “现在的物业服务行业还不是完全的市场经济,在一个健康的市场经济活动中,价格是个杠杆,可以自动调节各方面的需求。”范国振说,对于经费不足、又不愿意主动退出的物管企业来说,唯一的办法就是减少开支,精简人员,降低成本,这种状况持续下去对房屋设施的安全使用寿命是很危险的。

  部分业主:

  涨价可以 但要合理公开

  面对物管企业反映的成本压力,部分业主则有不同看法。

  “现在物价涨得这样厉害,如果小区物业费确实要涨,业主也不是不能接受,但要明白物管费的收支,让业主交钱交得心里有数。”某小区一名业主说,物管企业说要上调物管费可以理解,但一提到查账,不少物管企业就找理由推托。

  景洲大厦业委会主任邹家健也提到,物管企业的账本大多存在猫腻,而审计费须在物管费中支出,所以物管企业不愿配合。以福田区天然居为例,2012年后该小区业委会向物管处提出物管费资金共管,实行资金共管后,天然居物管费支出非但没有透支,反而每月有结余。物管处每月都会将所有采购计划提前在网上公布,接受业主和业委会监督。不少业主认为,物管费不是不可以涨价,但要合理公开透明。

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